弊社にはあらゆるケースの不動産売却実績があります
不動産売却に踏み切る理由・事情はお客様によってさまざまです。住み替えや転勤で今のご自宅に住めなくなった方もいれば、離婚によりご自宅を離れることになった方もいるでしょう。GreenWay不動産には、あらゆるケースの不動産売却を実現させてきた実績があります。必要に応じて提携先の弁護士・司法書士等のご紹介も行えますので、安心してお悩みをお聞かせください。
住み替え・転勤で不動産売却を検討することになったとき
結婚・出産、老後などでライフスタイルが大きく変化したときには住み替えが必要な場合があります。また、会社員の方にとっては転勤により住み替えを検討する人も多いでしょう。
- 加齢により、管理の手間を省けるマンションに住み替えることにした
- 子どもの独立を機にセカンドライフを考えた
- 転勤に伴い新居を探している
- 結婚や出産により、今よりも広い部屋への住み替えを検討している
住み替えをする際にまず考えるべきなのは、現在の住まいを売却した後に新居を購入する「売却先行」と、新居を購入してから現在の住まいを売却する「購入先行」のどちらを選ぶかです。それぞれに以下のようなメリット・デメリットがあります。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 種類 | メリット | デメリット（注意点） |
|---|---|---|
| 売却先行 |
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| 購入先行 |
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売却先行に向いているのは、新居の購入資金を用意するのが難しい人や、妥協せずに現在の家を売却したい人です。売却で得たお金を新居の購入資金に充てられるため、資金計画の必要が無く、二重ローンにもなりません。
購入先行に向いているのは、じっくりと新居を探したい人です。現在の家を残した状態で新居選びができるため、仮住まいも不要で、引越しの手間も1度に減らせます。
PICK UP 当社で急な転勤による住み替えを解決した事例
能美市にお住いのMさん一家。一家の大黒柱であるMさん(48歳)は辞令を受けて、急遽翌月に北海道へ引っ越さなければならないことに悩んでおられました。単身ならまだしも、まだ高校生の娘さんと奥さんを連れて、それも翌月に引っ越しということで、大変疲弊されていました。
初めてお会いした際、おそらく3時間ほどお話したと思います。途中からは少し落ち着かれた様子で、「悩んでいるだけではしかたないですね。なにか良い方法はありますか？」と笑顔を見せてくださいました。
そこで当社は、翌日にお住まいの査定を行ない、一週間以内には販売を開始。35歳のときに購入された築浅の建売物件とのことで、まだまだ綺麗な状態でしたので、問い合わせも多く、結果的に早期売却となりました。新しいお家の購入については現地の不動産会社様に依頼をされたとのことでしたが、転勤から数か月後、無事に新しいお住まいが見つかったと当社にお礼のお手紙を送ってくださいました。「あのとき、当社に相談していなければ、本当に心が折れてしまっていた」と綴られていました。お役に立つことができ、本当に良かったです。
離婚により不動産売却を検討することになったとき
離婚時にはただでさえエネルギーが必要ですが、不動産が絡む場合はなおさらです。以下のような難題が発生するため、通常の不動産売却以上に繊細な対応が求められます。
- 離婚の準備は整ったけれど、購入した家をどう扱うべきか決まっていない
- 離婚後に旦那名義の不動産に住み続けられるのか不安
- できるだけ揉めずに不動産を処分したい
離婚時に考えなければならないのは財産分与です。どのような不動産が財産分与の対象になるのか表にまとめました。
| 財産分与の対象となる不動産 | 家、土地など婚姻期間中に蓄積された夫婦の共有財産 |
|---|---|
| 財産分与の割合 | 原則として2分の1 |
| 請求権利の期間 | 離婚成立から2年間 |
結婚後に購入した不動産の場合、たとえどちらかが専業主婦・主夫だとしても原則として2分の1の割合で財産分与を行います。ただし両親が購入した不動産を相続して夫婦で暮らしていた場合などは、財産分与の対象にはなりません。
財産分与の具体的な内容は離婚協議書に記します。このとき、金銭トラブルを確実に防ぐためには、離婚に関する契約書を公正証書として残すことがおすすめです。
なお、離婚後の不動産は「売却して現金を分け合う」方法か、「一方が住み続け、もう一方が金銭（代償）を受け取る」方法のいずれかを選ぶことが一般的です。後者の場合は、調停や裁判によって決められた人がローンの支払いを継続して不動産を維持します。
PICK UP 離婚により、今のお家を手放さなければならなくなった事例
金沢市にお住いのTさんとNさん。ご結婚から30年が経過しましたが、お互いのセカンドライフのために、離婚をすることになりました。円満に話し合ったうえでの離婚でしたが、今住んでいる15年前に購入した中古物件をどうするか悩まれていました。
どちらも家を出られるとのお話でしたので、売却して現金を分け合うことになるとご説明いたしました。ただ、これまでの人生で、不動産を売却したことがなく、そのこと自体を大変不安に思っておられました。そのため、当社の過去の同じような事例を詳細にお話し、少しでもおふたりの不安が解消されるよう努めました。同時に、ちょうどお二人の住まれているエリアで家を購入されたい方がおられたため、今回の物件をご案内。売却価格が決定し、購入が成立いたしました。それをもとに、お話がスムーズに進んだとのことで、わずか1か月半ほどで解決となりました。
ローン残債のある家を売る方法
ローン残債のある家でも売却そのものは可能です。通常のローンの場合、売却額でローンを完済できる可能性があるため、スムーズに売却を進められるでしょう。しかしオーバーローンの場合、ローン残債が売却額を上回るケースが多く、所有者の意志だけでは自由に不動産を売却できません。この場合の対処方法は次の2つです。
- 住み替えローンを利用して売却する
- 任意売却を希望する
住み替えローンとは、今の家を売却した後に残るローン残債を、新しく購入する家のローンに組み込んで返済する方法です。たとえばローン残債が500万円で、新居を4,000万円で購入した場合、合計4,500万円のローンを支払うことになります。ただし住み替えローンには審査が必要で、認められなかった場合は住み替えローンを利用できません。
任意売却は所有者が不動産を売却し、ローンの返済に充てる方法です。任意売却後にローンが残った場合は、債権者と交渉を行い、月々に返済できる金額を決めたうえで残債分の返済を継続します。
PICK UP 住宅ローンの返済に困り、買取を行った事例
当社代表の山下谷の知り合いの方よりご相談いただいた事例です。足の不自由なお母様のため、住宅ローンの残ったご自宅の改修や増築をくり返していましたが、返済が難しくなってしまったとのご相談でした。
周囲にリフォームをして、住宅ローンの支払いに困っているという同じケースのお悩みを持った人はおらず、一人で抱え込まれていたそうです。
当社は、しっかりお話を伺い、住宅ローン完済のため不動産買取をご提案いたしました。幸いにも親戚の方から空き家を無償で貸してくれるという話もあり、足の悪いお母様も、家族協力の元、これまでどおり安全で快適な生活を送ることが出来ていらっしゃいます。
売却後も自宅に住み続けられる方法もある
不動産売却を行った後も「リースバック」という方法を用いることで自宅に住み続けられます。しかしリースバックにはメリットとデメリットがあるため、利用すべきかどうかは慎重に検討しましょう。
リースバックとは
リースバックとは、自宅などの不動産を売却した後も、同じ自宅に住み続けられるサービスです。所有権の変更に伴い、新しい所有者との間で賃貸借契約を結び、賃料を支払うことで自宅に住み続けられます。
リースバックは、住宅ローンの支払いが困難になった後も自宅に住み続けたい人や、住宅ローンの支払いを早めに打ち切って老後に備えたい人に最適です。また、「遺産分割を平等に進めてもらいたい」「相続人がいない不動産を存命中に処理したい」など、終活の手段としてリースバックを利用する人もいます。
メリットとデメリット
リースバックには以下のようなメリットがあります。
- 住み慣れた家から離れずに済む
- 固定資産税や管理費・修繕積立金がかからない
- 引っ越し費用をかけずにローンを処理できる
リースバックを利用すれば、気に入っている家を手放すことなく住宅ローンや固定資産税、管理費・修繕積立金の支払いを終えられます。
一方でリースバックにはデメリットも2つあります。
- 家賃を支払う必要が生じる
- 自宅の名義が変わる
リースバックを利用するためには家賃の支払いが必須で、この費用が住宅ローンの支払額を超えるかもしれません。また、名義人が新しいオーナーに変更されるため、将来的な相続も不可能です。
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