相続物件の売却や税金の相談も
当社におまかせください
亡くなった方の遺産に不動産が含まれる場合、相続人は何らかの形で不動産相続を行います。しかし不動産相続を行うと固定資産税がかかるほか、他の相続人との間でトラブルが発生するなどのデメリットが生じがちです。また、相続税がかかる可能性もありますから、手続き等の方法も確認しておきましょう。当社では相続物件の対応を得意としており、専門家とも提携しながら速やかな売却を実現させられます。
不動産の相続方法
相続が発生し、財産に不動産が含まれる場合は、遺産分割協議後に不動産相続手続きが必要です。不動産相続の方法は大きく分けて4つあります。
- 現物分割・・・相続人のうちの1人が不動産を取得する
- 代償分割・・・不動産を取得した相続人が、他の相続人に不動産相当額の現金等を支払う
- 換価分割・・・不動産を現金化し、相続人間で均等に分ける
- 共有名義・・・複数の相続人で不動産を所有・運営する
不動産は預貯金と違い、換価分割以外では分割しにくく、相続人間でのトラブルに発展することも珍しくありません。いわゆる「争続」を避けるためには、全員が納得できる分割方法を選ぶことが大切です。
相続税が発生する可能性もある
取得した不動産によっては相続税が発生することがあります。相続税の期初控除額は3,000万円+600万円×法定相続人の数で、仮に法定相続人が3人の場合は4,800万円です。もし不動産評価額が5,000万円だった場合、基礎控除額の4,800万円を200万円上回り、この金額に相続税がかかります。
相続税の計算は難しく、不動産価格も路線価方式や倍率方式を使って正確に算出しなければなりません。GreenWay不動産では、税理士や司法書士などの専門家と提携を結んでいますから、その点、お気軽にご相談ください。
不動産相続ならではのデメリットは多い
相続物件ならではのデメリットは多いため、相続発生時には以下の点に注意が必要です。
- 相続すると毎年固定資産税がかかる
- 土地の場合は境界が確定していない場合がある
- 他の相続人との間でトラブルになる可能性がある
- 価格の算定が難しい
不動産を取得した場合、相続人は毎年固定資産税を支払わなければなりません。他の相続人との間で、分割方法や割合を巡ってトラブルになる可能性もあるでしょう。しかも価格の算定が難しく、固定資産税評価額がそのまま物件の取引価格にならないことにも要注意です。また、土地の場合は隣の土地との境界が不明瞭なことも多く、地主と法的に争うケースも多々見られます。
【完全保存版】相続手続きでやるべきこと・手順
相続開始後の手順（全体スケジュール）
相続手続きの手順を全体のスケジュールで見てみましょう。
- 01死亡届を提出する
- 家族が亡くなって医師から死亡診断書が交付されたら、7日以内に市区町村役場に死亡届を提出します。この際、市区町村役場において火葬許可申請も行うことが一般的です。また、亡くなった人が世帯主だった場合は、14日以内に世帯主変更届も提出しましょう。
- 02年金の受給停止手続きを行う
- 亡くなった人が年金を受け取っていた場合は、年金の受給停止手続きを行います。国民年金と厚生年金で提出先と期限が異なるため注意しましょう。国民年金の場合は亡くなってから14日以内に市区町村役場で、厚生年金の場合は亡くなってから10日以内に社会保険事務所で手続きを行います。
- 03健康保険と介護保険資格の手続きを行う
- 国民健康保険や後期高齢者医療保険、介護保険資格の資格喪失届を亡くなってから14日以内に提出しましょう。手続きはいずれも市区町村の役場で行います。
- 04その他の契約中サービスを解約する
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以下のような公共料金や契約中サービスの解約・名義変更手続きを行いましょう。
- 電気、ガス、水道などの公共料金の解約・名義変更
- クレジットカードの解約
- 携帯電話や固定電話、インターネットサービスの解約・名義変更
- 運転免許証やパスポートの返却
亡くなった人の銀行口座やクレジットカードで公共料金を支払っていた場合、口座・クレジットカードの凍結により引き落としができず、ライフラインが止まる恐れがあるため要注意です。その他の手続きも具体的な期日は設けられていませんが、原則として亡くなってから2週間以内には手続きを済ませましょう。
- 05遺言書や相続人、相続財産を調査する
- 遺言書の存在を調査し、見つかった場合は検認手続きを行います。それに併せて、戸籍などを用いた相続人の調査、不動産や預貯金を含むすべての相続財産の調査を行いましょう。期間の目安は亡くなってから3ヶ月以内です。
- 06所得税の準確定申告を行う
- 亡くなった人が自営業者の場合や不動産経営を行っていた場合は、相続人が故人に代わって相続開始から4ヶ月以内に準確定申告を行います。
- 07遺産分割を行う
- 相続人同士で話し合い、遺産分割を行います。協議完了後は遺産分割協議書を作成し、相続人全員で押印します。後のトラブルを防ぐために、誰が何をどれくらい相続するのかを明確にすることが重要です。
- 08各種財産の名義変更を行い相続税の申告を行う
- 預貯金や有価証券、不動産など各種財産の名義変更を相続人それぞれが行います。相続税が発生する場合は税務署に申告し、手続きは完了です。
被相続人の死後1年以内に必要な手続き
遺留分侵害額請求を行う場合は、相続開始と遺留分の侵害を知った日から1年以内に申告する必要があるため注意しましょう。遺留分侵害額請求とは、遺産を通常の割り振りよりも多くもらった相続人に対して、一部の金額を支払うよう求めるものです。たとえば「長男には遺産を一切渡さない」という内容の遺言書が見つかったとしても、長男には法律によって認められる遺留分相当額の相続権が発生します。
相続を「争続」にしないトラブル対処法
仲の良い家族同士でも、相続により重大なトラブルに発展することがあります。裁判所によると、2019年に開かれた遺産分割事件の件数は12,785件でした。いわゆる「争続」はあらゆるパターンで発生するので、具体的な事例と対処法を見ていきましょう。
遺産に不動産が含まれるケース
遺産に不動産が含まれ、相続人が複数存在する場合は、誰が不動産を相続するかを巡り揉めてしまいがちです。不動産の分割方法はいくつかありますが、現実的には売却して現金化したうえで分配する「換価分割」、不動産を取得した人が他の相続人に金銭を支払う「代償分割」のいずれかを選びます。
遺産の評価が難しいケース
遺産の財産的評価が難しく、金額を巡って揉め事が発生するケースです。たとえば不動産を代償分割する場合の不動案評価額について、不動産を取得する人物が「5,000万円」、他の相続人が「7,000万円」と主張すると折り合いがつかなくなります。この場合は不動産会社や土地家屋調査士に依頼し、客観的かつ正確な評価額を算出しましょう。
1人の相続人が遺産を独占するケース
長男など1人の相続人が遺産を独占しようとするケースも見られます。以前は長男がすべての遺産の相続権を得る家督相続制度がありましたが、現代では兄弟はすべて平等であり、法定相続人は遺留分の請求が可能です。しかし預貯金を勝手に使われてしまったなどのトラブルが発生した場合は、弁護士に相談しましょう。
寄与分を主張する相続人や、特別な利益を受けた相続人がいるケース
亡くなった人を長年にわたって介護していた人などには、通常よりも多くの遺産を取得できる「寄与分」が認められることがあります。反対に、生前に亡くなった人から学費や事業費などの提供を受けていた人の場合、その分の利益が遺産から差し引かれる可能性もあるため要注意です。これらの相続人が含まれる場合、遺産相続は複雑化しますから、それぞれの取り分を明確に記した遺言書を残しましょう。
不動産相続事例
プライバシーの関係で詳細を公表していない事例も多くあります。事故物件や相続トラブルなど、どんな問題でもお気軽にご相談ください。提携先の専門家と協力して、解決のお手伝いをさせていただきます。
50年以上の空家を相続された事例
50年以上の空家を相続された方から、空家対策で相談がありました。A様はリノベーションを希望されましたが、訪れてみると老朽化が進んでおり、再利用は難しい状態でした。そこで、解体して更地にして売却する方法を提案しました。 しかし、隣地のB様から驚くべき話を聞きました。隣の敷地に建っている擁壁ブロックは、B様が建てたもの。しかし、そのブロックはA様の土地に建っているとのこと。理由は、A様の先代のC様が、自分の土地をB様に無料で使わせていたからでした。その代わり、B様の畑をC様が無料で利用するという約束があったと言います。しかし、C様は亡くなり、畑は使われていないため、この約束は失効しているのではという状態でした。 A様からは、書面の契約がないため約束は無効ではとの考えでしたが、B様は擁壁ブロックを壊してほしくないという要望でした。私たちは、空家の状態がB様の環境にも悪影響を及ぼすこと、火災や災害のリスクを説明し、ブロックをB様の敷地に移してもらう提案をしました。 結果、A様とB様が費用を折半して、擁壁ブロックをB様の敷地に移築することに合意しました。さらに、コスト削減のために、軽量なフェンスを建てる方法を採用。これにより、コストは半分に抑えられ、スムーズに話が進められました。 この経験から、相続の相談にはまず当事者のお話を丁寧に聞いて、お互いの利益を考慮した提案をすることが大切だと感じました。
特別な空家の相続物件の売却相談事例
A様から特別な空家の相続物件の売却相談を受けました。この物件の隣にはB様の作業所があり、過去の合意で作業所からの廃棄物等が隣地に風で飛ばないようにコンクリートブロックが設置されています。このブロックは双方の先代同士の書面による合意で、共有物としての扱いとなっており、撤去には両者の合意が必要とされています。しかしこの合意書には、ブロックの使用権の期間が明記されていない点が課題でした。 A様自身は人見知りのため、このような交渉は苦手とのこと。そこで、私たちは土地家屋調査士を通じて、まず敷地内のブロックの正確な位置と状態を確認しました。その上で、B様の意向を尋ねると、現在は作業所をほとんど使用していないため、撤去に対しても理解を示してくれました。 このケースでは、専門家の介入が非常に役立ちました。土地家屋調査士の協力のもと、両者の意向を明確にし、円滑な解決へと導くことができました。
マンションを相続した事例
A様は石川県にあるマンションを相続しましたが、石川県を訪れたことがほとんどなく、先代の叔父ともそれほど親しくありませんでした。そのため、マンションの管理費や修繕積立金の支払いに困り、売却を希望していました。 私はA様からの依頼を受け、まずは電話やメールで詳しい状況を確認しました。その後、マンションの鍵を郵送してもらい、内部を確認しましたが、カビ臭さが強く、現状では売却が難しいと判断しました。 そこで、私は不動産買取制度を提案。我々がマンションを買取り、リノベーションした後に第三者へ売却する方法をA様に提案しました。複数の提携先からの買取見積もりを取り寄せ、A様に最適な選択をしてもらいました。 最終的に、オンラインと郵送を駆使してすべての手続きを完了。A様と直接会うことなく、売却をスムーズに進めることができました。A様からは「大変助かった」との感謝の言葉をいただきました。我々は、県外にいる方の相続物件の売却を得意としており、このような取引を柔軟に対応しています。
亡くなった祖々母のまま名義の空き家を相続した事例
相続した空家を売却したいという相談を受けました。その物件の名義は昭和50年に亡くなった祖々母のままでした。そこで、提携している司法書士に依頼し、戸籍謄本を確認してもらい、相続人を特定しました。しかし、長い間相続登記がされていなかったため、相続人は7人もいました。その中の1人とは全く連絡が取れない状態でした。 解決策として、親族や近隣の方々に協力を求め、情報を広めることにしました。3ヶ月の努力の末、音信不通だった方から連絡があり、彼は自分が石川県の物件の相続人であることを知らなかったとのこと。彼は協力的に相続放棄をしてくれ、結果的に相続登記を完了し、物件の売却が可能となりました。 この経験から、音信不通の方を探す場合は、焦らずにじっくりと情報を広めることで誰かが連絡先を知っている可能性が高いと感じました。
相続税や贈与税、土地の売却に関わる税金の事例
ご主人様が亡くなった後の空き地の相続について、奥様からの相談を受けました。相続人は奥様と3人の息子さんです。奥様はこの土地を売却し、得たお金を3人の息子さんに平等に分けたいとのこと。しかし、相続税や贈与税、土地の売却に関わる税金などが気になるようです。 こういった場合、私たちは司法書士と税理士の二つの専門家に分けて相談することはおすすめしていません。各専門家は自分の分野については詳しいのですが、全体の最適な解決を考えるためには、両方の専門家と連携しながら遺産分割協議書を作成し、税金の申告方法を検討することが重要です。 私たちの提案を聞いた奥様は納得していただき、無事に相続登記も不動産の売却も完了しました。私たちの強みは、全体の最適解を求めるアプローチです。お客様の要望をしっかりと受け止め、専門家と連携しながら最適な解決を目指します。