マンション売却を検討する際、多くの方が気になるのが「実際に手元にいくら残るのか」という点ではないでしょうか。売却価格がそのまま手に入るわけではなく、譲渡所得税や住民税などの税金、不動産会社への仲介手数料や登記費用といった諸費用が発生します。これらのコストを事前に正確に把握しておかなければ、想定していた資金計画が大きく狂ってしまう可能性があります。

この記事では、金沢市でマンションを売却する際に必要となる具体的な税金と諸費用について、最新の税制や計算方法、活用できる節税の特例まで詳しく解説していきます。GreenWay不動産が、地域に根ざした視点から、売却を成功させるための重要なポイントをお伝えします。事前にコストをシミュレーションすることで、計画的かつ安心して売却を進められるでしょう。

マンション売却で発生する「諸費用」の種類と目安

マンション売却時には、売却価格から差し引かれる様々な諸費用が発生します。これらは売却を進める上で必ず支払う必要がある実費です。主な諸費用として、不動産会社への仲介手数料、登記に関する費用、印紙税、そしてその他の実費が挙げられます。それぞれの費用の内訳と計算方法を理解しておくことで、売却後の手取り額を正確に予測できるのです。

1-1. 不動産会社への仲介手数料

不動産会社に売却を依頼した場合、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。この手数料は宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示で上限が定められており、実務では以下の速算式が広く使われています。

仲介手数料 = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税

具体的な計算例として、3,000万円でマンションを売却した場合を見てみましょう。

• 計算式：3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円
• 消費税10%を加算：96万円 × 1.1 = 105.6万円

金沢市の不動産市場においても、この上限額が標準的な相場となっています。なお、正式な報酬額の上限は売買代金の区分ごとに定められており、200万円以下の部分は5.5%、200万円超～400万円以下の部分は4.4%、400万円超の部分は3.3%（いずれも税込）となっています。

出典： 宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（告示1552号）｜国土交通省

1-2. 登記費用と司法書士報酬

マンションに住宅ローンが残っている場合、売却時には抵当権抹消登記が必要となります。登録免許税は不動産1個につき1,000円です。マンションの場合、区分所有建物では「専有部分」と「敷地権」の2個分として2,000円が標準的な金額となります。

実際の手続きでは司法書士に依頼するケースが多く、その報酬として1万円から3万円程度が相場です。また、売却に伴って住所変更登記が必要な場合は、別途費用がかかります。これらの費用は物件の状況によって変動するため、事前に司法書士に確認しておくことが重要です。

出典： 抵当権抹消 登記の 登録免許税 と「不動産の個数」の数え方｜あやめ池司法書士事務所

1-3. 契約書に貼付する印紙税

不動産売買契約書には、売買金額に応じた印紙税を納める必要があります。以下は主な売買金額と印紙税額の対応表です。なお、表の金額は軽減措置適用時の税額となります。

契約書は通常、売主・買主それぞれが保管用に1通ずつ作成するため、両者が印紙税を負担するのが一般的です。現行の軽減措置は2027年3月31日までの契約書が対象となっており、以降は政府方針により見直される可能性があるため、締結時に最新の情報を確認することをおすすめします。

1-4. その他の実費

その他にも、状況に応じて以下のような費用が発生することがあります。

• 測量費用：土地の境界が不明確な場合、測量が必要となり、30万円から80万円程度かかることがある
• ハウスクリーニング費用：室内を清掃して印象を良くする場合、5万円から10万円程度
• 引っ越し費用：新居への移転にかかる費用

これらの諸費用を合計すると、売却価格の4%から6%程度になるケースが多くなります。売却計画を立てる際には、これらの費用を差し引いた実質的な手取り額を計算しておくことが不可欠です。

マンション売却で発生する「税金」（譲渡所得税）

マンション売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税が課税されます。この税金は「譲渡所得税」と呼ばれ、売却価格そのものではなく、取得時の費用や売却にかかった費用を差し引いた「利益」に対して計算されます。税率は物件の所有期間によって大きく異なるため、正確に理解しておくことが重要です。

2-1. 譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の計算式で算出されます。

譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用） - 特別控除

各項目の内容を確認しておきましょう。

• 取得費：マンションを購入した際の価格や購入時の仲介手数料、リフォーム費用など。建物部分は減価償却を考慮する必要がある
• 譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料、測量費用、印紙税など
• 特別控除：居住用財産の3,000万円特別控除など（後述）

具体的な計算例を見てみましょう。3,500万円で購入したマンションを4,000万円で売却し、譲渡費用が150万円かかった場合、譲渡所得は「4,000万円 - （3,500万円 + 150万円） = 350万円」となります。

この350万円が長期譲渡所得（所有期間5年超）に該当する場合、税額は約71.1万円（350万円 × 20.315%）となります。ただし、特例の適用可否や併用の順序によって税額は大きく変動するため、実際の計算では専門家への相談が重要です。

2-2. 長期と短期で異なる税率

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分されます。実務では、所得税に復興特別所得税（所得税額の2.1%）を加味した実効税率で考えるのが一般的です。

復興特別所得税は令和19年（2037年）まで適用されます。短期譲渡所得の実効税率は39.63%と非常に高く、長期譲渡所得の約2倍となります。このため、可能であれば所有期間が5年を超えてから売却する方が税負担を大幅に軽減できるのです。

たとえば譲渡所得が1,000万円の場合、短期では約396万円、長期では約203万円の税額となり、その差は約193万円にも達します。

出典： No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

2-3. 確定申告の必要性

マンションを売却して譲渡所得が発生した場合、翌年に確定申告を行う必要があります。確定申告期間は毎年の暦により前後しますが、令和6年分（提出は2025年）は2025年2月17日（月）～3月17日（月）となっています。以後も年度ごとに国税庁が発表する日程を確認してください。

譲渡所得がマイナス（損失）となった場合でも、後述する損益通算や繰越控除などの特例を利用するためには確定申告が必要です。申告には以下の書類が求められます。

• 売買契約書（売却時・取得時の両方）
• 譲渡費用の領収書（仲介手数料、測量費用など）
• 登記事項証明書
• 特例適用のための添付書類（該当する場合）

税理士に相談することで、正確な申告と適切な節税対策を同時に行えるため、専門家の活用も検討すべきでしょう。

出典： 【確定申告･還付申告】｜国税庁

知らないと損する特例と節税ポイント

譲渡所得税には、条件を満たすことで税負担を大幅に軽減できる複数の特例が用意されています。これらの特例を知らずに売却してしまうと、数百万円単位で損をする可能性があります。マイホームとしてマンションを使用していた場合、3,000万円特別控除をはじめとする強力な節税制度を活用できるのです。

3-1. 3,000万円特別控除

居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。これはマイホームとして使用していたマンションを売却する際に適用できる、最も利用価値の高い制度といえます。

主な適用要件は以下の通りです。

• 自分が住んでいた家やマンションであること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却先が配偶者や直系血族など特別な関係でないこと
• 前年・前々年にこの特例を利用していないこと

具体的な節税効果を見てみましょう。譲渡所得が2,800万円の場合、この特例を適用すれば課税対象となる所得がゼロとなり、税金を支払う必要がなくなります。仮に特例を使わなかった場合、長期譲渡所得として約569万円（2,800万円 × 20.315%）の税金が発生するため、その節税効果は非常に大きいものとなります。

3-2. 軽減税率の特例

3,000万円特別控除と併用できる特例として、所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合の軽減税率があります。この特例を適用すると、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、税率が以下のように軽減されます。

• 6,000万円以下の部分：所得税10%（復興特別所得税込みで10.21%）＋ 住民税4% ＝ 実効税率14.21%
• 6,000万円超の部分：長期譲渡の通常税率（実効税率20.315%）

通常の長期譲渡所得の税率20.315%と比較すると、約6%もの軽減効果があります。

具体的な計算例を見てみましょう。譲渡所得が4,500万円の場合、3,000万円控除後の1,500万円に対して14.21%の税率が適用されるため、税額は約213万円となります。仮に軽減税率を使わなかった場合は約305万円（1,500万円 × 20.315%）となるため、約92万円の節税が実現できるのです。

出典： No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

3-3. 買い換え特例

マイホームを売却して新たな居住用不動産に買い換える場合、一定の条件下で譲渡益に対する課税を繰り延べできる制度があります。これは税金が免除されるわけではなく、将来買い換えた物件を売却する際に課税される仕組みです。

適用期限は2025年（令和7年）12月31日までの譲渡となっており、期限が設けられている点に注意が必要です。主な適用要件は以下の通りです。

• 居住用財産であること
• 所有期間が10年を超えていること
• 売却価額が1億円以下であること
• 買い換える住宅の床面積が50㎡以上であること
• 譲渡の前年から翌年までの間に買い換えること

また、この特例は3,000万円特別控除、軽減税率の特例、損益通算特例などとの併用ができません。長期的な資産計画を考慮した上で、どちらの特例が有利かを慎重に判断する必要があります。多くの場合、3,000万円控除の方が有利となるケースが多いため、専門家への相談が推奨されます。

出典： No.3355 マイホームを買い換えたときの特例（長期譲渡の課税の特例）｜国税庁

3-4. 損益通算と繰越控除

マンション売却で損失が出た場合でも、一定の条件を満たせば給与所得など他の所得と相殺（損益通算）でき、さらに相殺しきれなかった損失を最長3年間繰り越して控除できる制度があります。適用期限は2025年12月31日までの譲渡となっています。

主な適用要件は以下の通りです。

• 住宅ローンが残っている居住用財産を売却すること
• 売却価格がローン残高を下回ること
• 所有期間が5年を超えていること
• 売却の前年・前々年にこの特例や3,000万円特別控除を利用していないこと

具体的な節税効果を見てみましょう。売却損が1,500万円、給与所得が600万円の場合、損益通算により課税所得をゼロにでき、所得税・住民税の還付が受けられます。さらに相殺しきれなかった900万円は翌年以降3年間繰り越すことができます。

この制度を利用することで、売却による損失を他の所得から差し引き、所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。損失が出た場合でも確定申告を行うことで、税制上のメリットを享受できるのです。

出典： No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき｜国税庁

金沢市でマンションを売却する際の地域特有の考慮点

金沢市でマンションを売却する際には、全国共通のルールに加えて地域特有の慣習や市場特性を理解しておくことが重要です。地域に根ざした不動産会社を活用することで、スムーズな取引と適正な価格での売却が実現できます。ここでは金沢市での売却において特に注意すべきポイントを解説します。

4-1. 固定資産税・都市計画税の日割り精算

マンションの所有者には毎年、固定資産税と都市計画税が課税されます。これらの税金は1月1日時点の所有者に対して課税されるため、年度の途中で売却した場合、売主と買主の間で日割り計算によって精算するのが実務上の一般的な慣習です。

精算方法は契約で明記されますが、引渡し日を基準として按分することが多くなっています。例えば、7月1日に引き渡す場合、1月1日から6月30日までの181日分を売主が負担し、7月1日以降の184日分を買主が負担する形で調整されます。

この精算金は売却代金とは別に受け取ることになるため、資金計画を立てる際には考慮しておくべき項目です。なお、この精算はあくまで当事者間の調整であり、納税義務者自体が変わるわけではありません。

4-2. 地元に強い不動産会社を選ぶメリット

金沢市の不動産市場は、新幹線開業以降の人口動態や観光需要の影響を受けており、地域ごとに価格動向が異なります。地元に精通した不動産会社を選ぶことで、以下のようなメリットが得られます。

• 金沢市内のエリア別相場を正確に把握した査定
• 地元の購入希望者への効果的なアプローチ
• 地域の商習慣や手続きに関する的確なアドバイス
• 相続や空き家問題など、地域特有の課題への対応力

GreenWay不動産は金沢・野々市周辺で相続不動産の売却を中心に事業を展開しており、地域に密着した精度の高い査定と真心のこもった顧客対応を提供しています。地元の市場動向を熟知した専門家のサポートを受けることで、安心して売却を進められるでしょう。

まとめ

金沢市でマンションを売却する際には、仲介手数料や登記費用といった諸費用に加え、譲渡所得税などの税金が発生します。これらのコストを事前に正確に把握することで、売却後の手取り額を予測し、計画的な資金計画を立てることが可能となります。

特に税金については、3,000万円特別控除をはじめとする各種特例を活用することで、大幅な節税効果が期待できます。所有期間や売却のタイミング、適用できる特例の種類によって税負担は大きく変わります。また、買い換え特例や損益通算などの一部の特例には2025年末までという適用期限があるため、売却を検討している方は早めに専門家へ相談することをおすすめします。

金沢市特有の市場動向や地域慣習を理解している不動産会社を選ぶことで、よりスムーズで有利な売却が実現します。GreenWay不動産では、金沢・野々市周辺で相続不動産の売却を中心に、地域に根ざした専門知識と豊富な実績をもとに、マンション売却をトータルでサポートしています。

この記事を参考に、ご自身の状況に合わせた費用シミュレーションを行い、納得のいく売却を実現してください。不安な点があれば、ぜひ地元に強い専門家にご相談されることをおすすめします。