金沢市でマンションの売却を検討しているものの、「まだ住宅ローンがたくさん残っているから売れないのでは…」と不安を感じている方は少なくありません。結論から申し上げると、住宅ローンが残っているマンションでも売却は可能です。ただし、売却を成立させるには、ローンを完済して金融機関が設定した「抵当権」を外すことが条件となります。

この記事では、ローン残債がある状態からどのように完済し、売却を成功させるのか、具体的な処理方法をわかりやすく解説していきます。金沢市の不動産事情に精通したGreenWay不動産の視点から、あなたの状況に合った売却方法をご紹介しますので、ぜひ最後までお読みください。

住宅ローン残債があるマンションも売却は可能！必須条件は「完済」

住宅ローンの返済中であっても、マンションを売却すること自体は法律上問題ありません。ただし、売却を成立させるためには引き渡し日までにローンを完済し、抵当権を抹消することが絶対条件となります。この条件をクリアできれば、残債があるマンションでも通常の売却と同じ流れで取引を進めることが可能です。

引き渡し時の「抵当権抹消」が絶対条件

住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、金融機関はその物件に「抵当権」を設定しています。抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った際に、金融機関が物件を差し押さえて競売にかけることができる権利のことです。

• ローンが残っている物件には、金融機関の抵当権が登記簿に記載されたままになっている
• 抵当権を外すには、ローンの全額を返済し、金融機関から「抵当権抹消のための書類」を受け取る必要がある
• 実務上は、売却代金の受領と同日にローンを一括返済し、司法書士が抵当権抹消登記を行うのが一般的な流れとなる

住宅ローン完済後の抵当権抹消登記は、法務局でも手続きの案内がなされており、金融機関側でも完済後に抹消書類を交付する実務が定着しています。

✓ポイント：抵当権の抹消は、買主へ物件を引き渡す決済日に同時に行うのが通例です。段取りを事前に金融機関と打ち合わせておくことで、当日の手続きをスムーズに進めることができます。

出典：「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」｜法務局

なぜ売却時にローンを完済しなければならないのか？

ローン完済が必須条件である最大の理由は、抵当権が付いたままの物件は買主にとって大きなリスクとなり、実質的に売買が成立しにくいためです。これは売主の都合ではなく、買主と買主側の金融機関を守るための仕組みといえます。

買主が安心して購入できず、新たなローンも組めないため

仮に前所有者の抵当権が残った状態で物件を購入した場合、前所有者のローン返済が滞ると、買主が住んでいるにもかかわらず物件が差し押さえられてしまう危険性があります。購入者にとっては自分の落ち度がないにもかかわらず住まいを失いかねない、深刻なリスクです。

このようなリスクを抱えた物件に対して、買主側の金融機関が住宅ローンの融資を承認することはまずありません。抵当権が残ったままでは買主がローンを組めないため、通常の売却は非常に難しくなります。こうした理由から、実務では決済日にローン完済と抵当権抹消を同時に行うのが通常の流れとなっています。

✓ポイント：ローンの完済は「売主側の義務」であると同時に、買主の安全を守る仕組みでもあります。金融機関と早めに連絡を取り、一括返済の手続き方法や必要日数を確認しておくことが大切です。

【ケース別】残債がある金沢市のマンションを売却する具体的な方法

ローン残債がある状態での売却は、「売却価格」と「ローン残債」の関係によって対処法が大きく変わります。ここでは、金沢市でのマンション売却を想定しながら、ケースごとの具体的な方法を解説していきます。

ケース1：売却価格がローン残債を上回る（アンダーローン）場合

アンダーローンとは、マンションの売却価格がローンの残額よりも高い状態を指します。もっともスムーズに進む理想的なケースであり、売却代金でローンを一括返済して抵当権を抹消できます。

たとえば、ローン残債が2,000万円のマンションを2,500万円で売却できた場合、売却代金からローン返済額と仲介手数料などの諸費用を差し引いた残りが手元に残ります。この資金を住み替え先の頭金に充てたり、当面の生活費として確保したりと、比較的自由な資金計画を立てやすいのが特徴です。

ただし、金沢市内でも立地・築年数・専有面積・管理状態によって売却価格は大きく異なります。アンダーローンになるかどうかは個別性が高いため、地域の相場データと個別査定の両方で確認することが重要です。

出典：「中部圏市場動向－＜石川県＞」｜中部圏不動産流通機構（中部レインズ）

ケース2：売却価格がローン残債を下回る（オーバーローン）場合

オーバーローンとは、マンションの売却価格ではローンを完済できない状態のことです。不足分をどのように工面するかが最大の課題となりますが、状況に応じた複数の対処法が存在します。

対処法①：自己資金（貯蓄）で不足分を補填する

もっとも一般的かつシンプルな解決策です。たとえば、ローン残債が2,500万円で売却価格が2,300万円の場合、不足する200万円を貯蓄から補填してローンを完済します。不足額が数十万〜数百万円程度に収まるのであれば、この方法が現実的な選択肢となるでしょう。

対処法②：住み替えローンを利用する（新居を購入する場合）

売却後に新居の購入を予定している方は、「住み替えローン（買い替えローン）」の活用を検討する価値があります。住み替えローンは、現在の住まいの残債不足分と新居購入資金をまとめて借りる仕組みです。

そのため借入総額が物件価格を上回ることもあり、担保評価や返済比率の面で通常の住宅ローンより審査が慎重になりやすい点に注意が必要です。年収や勤続年数、他の借入状況などが総合的に判断されるため、事前に金融機関への相談が欠かせません。

出典：「【5分で解説！】住み替える際の住宅ローン完全ガイド」｜三井住友銀行

対処法③：任意売却を検討する（返済や資金の準備が困難な場合）

自己資金も住み替えローンの利用も難しい場合、最後の選択肢として「任意売却」があります。これは、金融機関の合意を得たうえで、ローンを完済できない金額であっても抵当権を解除してもらい、売却を進める方法です。

競売と比較すると市場価格に近い金額で売却できる可能性がある一方、注意すべき点もあります。任意売却そのものが直接信用情報に登録されるというよりも、任意売却に至る前後の住宅ローンの延滞や代位弁済といった返済状況が信用情報に影響するのが一般的です。すでに返済の遅れが続いている場合は、新たな借り入れやクレジット審査に影響する可能性があるため、判断には専門的な知識が求められます。不動産会社や弁護士など専門家への早めの相談が重要です。

出典：「融資住宅等の任意売却」｜住宅金融支援機構

✓ポイント：オーバーローンだからといって売却を諦める必要はありません。まずは自分の残債額と売却見込み額の差額を正確に把握し、どの対処法が自分の状況に合っているかを検討することが、前に進むための第一歩となります。

成功の第一歩は「正確な残債の把握」と「適正な査定」

住宅ローンが残った状態でのマンション売却を成功させるには、「今いくらローンが残っているのか」と「いくらで売れそうか」の2つの情報を正確に把握することがすべての出発点です。

まずは金融機関へ一括返済金額を確認する

住宅ローンの残高は、返済予定表や残高証明書などで確認できます。ただし、売却時に本当に必要なのは「決済日にいくらで完済できるか」という一括返済金額です。

• 月々の返済により残高は変動するため、最新の数字を金融機関に確認しておくことが不可欠
• 金融機関によっては一括返済の事前申請や、抹消書類の準備に一定の日数を要する場合がある
• 売却スケジュールに影響するため、早めに借入先へ連絡しておくことが重要

出典：「残高の照会・残高証明の発行をしたいとき」｜住宅金融支援機構

金沢市の市場に詳しい不動産会社に査定を依頼する

ローン残債を確認したら、次に必要なのは物件の「売却予想価格」です。アンダーローンかオーバーローンかの判断は、この査定額によって決まるため、地域の相場を熟知した不動産会社による正確な査定が不可欠といえます。

査定は1社だけでなく複数社に依頼することで、価格の妥当性を比較検討できます。金額だけでなく、売却プランの提案内容や担当者の対応姿勢も含めて、信頼できるパートナーを選ぶことが売却成功への近道です。

GreenWay不動産では、金沢市・野々市周辺のマンション市場に精通したスタッフが、残債の状況も踏まえた売却プランを丁寧にご提案しています。「まずは自分のマンションがいくらで売れるのか知りたい」という段階からでも、お気軽にご相談ください。

✓ポイント：残債の把握と査定の依頼は、どちらも無料で始められるアクションです。「売れるかどうか」を頭の中だけで考え続けるよりも、具体的な数字を手にすることで、状況に合った最適な判断ができるようになります。