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管理費を滞納していても売れる？金沢市マンション売却で必要な対応とは
2026.10.29新着情報
管理費や修繕積立金の支払いが滞ってしまい、「このままでは売れないのではないか」「誰に相談すればいいのかわからない」と不安を抱えていませんか。
結論からお伝えすると、管理費等の滞納があってもマンションの売却自体は可能です。売却代金で住宅ローン残債や売却諸費用、滞納分までまかなえる場合は、決済時に滞納分を清算する方法もあります。一方で、売却代金だけでは足りない場合には、自己資金での補填や金融機関等との調整が必要になります。また、滞納を放置すると遅延損害金が膨らみ、管理組合が法的手続きに踏み切るおそれもあります。金沢市でも、転勤や相続、収入の変化をきっかけに支払いが難しくなり、ご相談に来られる方は少なくありません。
この記事では、金沢・野々市周辺で不動産売却をサポートしているGreenWay不動産が、滞納があるマンションを売却する具体的な方法と放置するリスク、そして金沢市で後悔しない売却を進めるための相談先の選び方を解説します。
目次
管理費や修繕積立金を滞納していてもマンションは売却できる
管理費や修繕積立金を滞納していることだけを理由に、マンションの売却が禁止されるわけではありません。滞納はあくまで管理組合に対する支払い義務の問題であり、所有権の移転そのものを妨げるものではないからです。実際の取引では、滞納分の扱いを売買契約の中で取り決め、引き渡しまでに整理するのが一般的な流れになっています。ただし、すでに差押えや競売の手続きが進んでいる場合は、通常の売却が大きく制限されることもあります。売れるかどうかよりも、滞納分をどのように清算するかを早めに決めることが、スムーズな売却につながります。
売主に滞納があると、管理組合は買主にも支払いを請求できる
区分所有法第8条により、管理組合は売主だけでなく、その区分所有権を取得した買主（特定承継人）に対しても一定の管理費等を請求できます。売主の支払い義務が買主へ移って売主が免れるという意味ではなく、管理組合が売主と買主のどちらにも請求できる状態になる点が特徴です。
この規定があるため、売主の滞納は買主にとって大きな負担になります。不動産会社が仲介する場合は、重要事項説明で管理費等の滞納額を買主に説明する必要があり、滞納を隠したまま売ることはできません。買主の立場からすれば、他人の未払い分を請求される可能性がある物件は敬遠されやすく、売れ行きや価格に影響が出るのは避けられないでしょう。
なお、買主が滞納分を支払った場合でも、売主の責任が消えるわけではありません。買主から売主へ立て替え分を請求されることもあるため、通常の売買では、買主に負担を残さないよう、売主負担で決済時までに清算する方法が一般的です。
出典：建物の区分所有等に関する法律｜法務省 日本法令外国語訳データベースシステム
売却代金から滞納分を清算して引き渡すのが一般的なルール
滞納がある物件の売却では、決済・引き渡しの当日に、売却代金の中から滞納分を管理組合へ支払う方法がよく取られます。売主が事前に全額を用意できなくても、買主から受け取る代金で清算できれば、手元資金がない方でも売却を進めやすくなります。
清算の流れは、おおむね次のとおりです。
- 管理会社や管理組合に、基準日時点の滞納額・遅延損害金・督促費用等を確認し、必要に応じて書面を取得する
- 売買契約書に、決済時に売主負担で滞納分を清算する旨を明記する
- 決済日に売却代金から滞納分を差し引き、管理組合の口座へ送金する
- 清算完了を確認したうえで、物件を買主へ引き渡す
ただし、住宅ローン残債、抵当権の抹消費用、仲介手数料などの売却諸費用、滞納額を合計すると、売却代金を上回るケースもあります。その場合は、この方法だけでは清算しきれません。対処法は、後半の「任意売却」の項目で詳しく取り上げます。
✓ポイント 管理組合は買主にも滞納分を請求できるため、通常の売買では売主負担で決済時までに清算する方法が一般的です。売却代金で住宅ローン残債や諸費用まで含めて清算できるかどうかが分かれ目になるので、まずは管理会社等に正確な滞納額を確認し、査定額と照らし合わせることが出発点です。
滞納を放置したまま売却を先延ばしにするリスク
滞納を抱えたまま売却の判断を先送りにすると、状況は時間とともに悪化していきます。理由は、滞納額そのものが毎月増えるうえに、遅延損害金や法的手続きの費用が上乗せされていくからです。売却で解決できる段階を過ぎてしまうと、自分の意思で売り方や価格を選べなくなる可能性があります。「まだ大丈夫」と思える段階こそが、もっとも選択肢の多いタイミングだといえます。
遅延損害金が加算されて支払い負担が雪だるま式に増える
管理費等の支払いが遅れると、多くのマンションでは管理規約に基づいて遅延損害金が発生します。利率はマンションごとの規約によって異なり、比較的高い利率が設定されているケースも見られます。規約に定めがない場合でも、民法の法定利率による遅延損害金を請求される可能性があります。
毎月の管理費と修繕積立金を合わせて2万円台の物件でも、1年滞納すれば元本だけで20万円を超え、そこに遅延損害金が加わります。さらに、管理組合が弁護士に回収を依頼した場合、規約によってはその費用まで滞納者の負担とされることもあります。放置するほど、売却代金から差し引かれる金額が膨らみ、手元に残るお金が減っていく点は見落とせません。
管理組合から訴訟を起こされ、最悪の場合は競売にかけられる
管理組合は、督促状や内容証明郵便で支払いを求めても応じてもらえない場合、支払督促や、請求額が60万円以下の場合の少額訴訟、通常訴訟といった法的手段に踏み切ることがあります。
管理組合が訴訟等で債務名義（強制執行の根拠となる判決などの文書）を取得した場合には、預金や給与、不動産に対する強制執行に進む可能性があります。また、滞納の程度や経緯が著しく、他の方法では共同生活上の障害を取り除くことが困難と認められるような場合には、区分所有法第59条に基づく競売請求が問題となることもあります。59条の競売請求は、集会での決議や訴訟、判決といった厳格な手続きを経る必要があり、長期間滞納すれば自動的に認められる制度ではありません。
いずれのルートでも競売になると、売却価格は一般的に市場相場より低くなりやすく、売却時期も自分では決められません。競売情報は裁判所の手続きの中で公開されるため、任意の売却とは手続きの性質が大きく異なります。
一般的な滞納解消の流れを、段階ごとに整理すると次のようになります。
- 督促状・電話による支払いのお願い
- 内容証明郵便による正式な請求
- 支払督促・訴訟などの法的手続き
- 判決等に基づく差し押さえ・強制競売
出典：少額訴訟｜裁判所
✓ポイント 滞納の問題は、早い段階ほど任意の売却で解決しやすくなります。督促状が届いている段階であれば、まだ自分で売り方を選べる余地は十分にあります。内容証明郵便や裁判所からの書類が届く前に動き出すことが、資産と生活を守るうえで大きな分かれ目になります。
滞納があるマンションを売却して解決する3つの方法
滞納があるマンションを売却する方法は、主に「仲介」「買取」「任意売却」の3つです。どれを選ぶべきかは、滞納額の大きさ、住宅ローンの残債、売却を急ぐ必要があるかどうかによって変わります。それぞれの特徴を理解したうえで、ご自身の状況に合う方法を選ぶことが、納得のいく売却につながります。
仲介による売却（引き渡し時に売却代金で一括清算する）
仲介は、不動産会社を通じて一般の買主を探す方法です。市場相場に近い価格で売れる可能性が高く、売却代金から滞納分を清算しても、手元にお金が残りやすい点が大きなメリットになります。
一方で、買主が見つかるまでに数か月かかることも珍しくありません。その間も管理費や遅延損害金は発生し続けるため、販売期間が長引くほど清算額は増えていきます。仲介を選ぶ場合は、販売開始の時点から滞納額の推移を見込んだうえで、価格設定と販売期間の目安を不動産会社と共有しておく必要があります。
不動産会社による買取（現状のまますぐに現金化して手放す）
買取は、不動産会社が直接マンションを買い取る方法です。買取では一般の買主を探す期間が不要なため、条件が整えば仲介より短期間で売却できる可能性があり、滞納の拡大を早めに止めやすくなります。売却までの期間は、物件の状態や権利関係、滞納の状況によって変わります。
買取価格は、仲介で売る場合の相場よりも低くなる傾向があります。その反面、室内の修繕や片付けが不要なケースが多く、売却後に設備の不具合が見つかった場合の責任（契約不適合責任）を免除する条件で取引できることもあります。「滞納額がこれ以上増える前に、早めに手放したい」という方にとって、現実的な選択肢といえるでしょう。
住宅ローンも返済困難で、売却代金で完済できない場合は「任意売却」を検討する
住宅ローンの返済が滞っていても、売却代金と自己資金でローンを完済できるのであれば、通常の売却で抵当権を外せます。任意売却が問題になるのは、売却代金等では残債を完済できず、抵当権者の同意を得て抵当権を抹消してもらう必要がある場合です。
任意売却とは、金融機関などの債権者の同意を得たうえで、ローン残債を下回る価格でも物件を売却する方法を指します。通常の不動産取引として売買されるため、競売よりも市場価格に近い金額で売れる可能性があります。ただし、売出価格について債権者側の確認を受けたり、抵当権抹消の承諾を得たりする必要があります。また、売却代金から控除できる費用や配分についても抵当権者等との調整が必要で、認められる費用や条件は債権者によって異なります。
ローン滞納が続いて期限の利益（分割で返済できる権利）を失うと、債権者側が競売手続きを進める可能性があります。手続きが進むほど任意売却に切り替える時間は限られていくため、ローン返済に不安を感じた時点で相談することが重要です。
3つの方法を比べると、特徴は次のように整理できます。
- 仲介：売却価格は相場に近いが、売却までに時間がかかる
- 買取：仲介より価格が低くなる傾向がある一方、比較的短期間で売却しやすい
- 任意売却：債権者の同意が必要だが、競売より有利な条件を目指せる
✓ポイント 売却方法の選び方は、売却価格と売却スピードのどちらを優先するか、そして住宅ローンの残債を売却代金でまかなえるかどうかで決まります。どの方法が合うかは個別の事情によって異なるため、複数の方法を比較できる不動産会社に相談し、清算後に手元に残る金額で判断することが大切です。
金沢市で滞納物件の売却を成功させる相談先の選び方
滞納がある物件の売却では、通常のマンション売却以上に相談先選びが結果を左右します。滞納額の確認、管理組合との調整、場合によっては金融機関との交渉まで、売却価格以外の要素が多く関わるためです。金沢市で売却を進めるなら、次の2つの視点で不動産会社を見極めることをおすすめします。
金沢市のマンション売却実績が豊富で相場に詳しい会社を選ぶ
金沢市のマンション市場は、金沢駅周辺や中心市街地、郊外のエリアなど、立地によって需要や価格の傾向が大きく異なります。滞納分を清算できるかどうかは査定額に左右されるため、地域の相場を正確に把握している会社でなければ、清算計画そのものが成り立ちません。
地元での取引実績が多い会社は、近隣の成約事例をもとに現実的な査定額を出せるうえ、購入希望者の情報も持っています。査定を依頼する際は、金額の高さだけで判断せず、根拠となる取引事例や販売戦略を具体的に説明してくれるかどうかを確認すると安心です。
法的な手続きや複雑な権利関係の解消に慣れている会社を選ぶ
滞納のある物件では、管理会社への滞納額の照会や、管理組合との清算方法の調整が欠かせません。住宅ローンの滞納が重なっていれば、金融機関や保証会社との交渉、抵当権の抹消手続きも必要になります。相続した物件で名義変更が済んでいない場合は、相続登記から進めなければならないこともあります。
こうした手続きに慣れていない会社に依頼すると、調整の遅れによって滞納額が増えたり、決済が延期になったりするおそれがあります。司法書士や弁護士と連携できる体制があり、任意売却や相続不動産の取り扱い経験がある会社であれば、売却までの道筋を具体的に示してもらえるはずです。
✓ポイント 相談先を選ぶ際は、地域の相場への理解と、滞納や権利関係の調整に対応できる実務経験の両方を備えているかが判断材料になります。初回の相談で、滞納額を踏まえた清算の見通しや売却方法の比較まで具体的に示してくれる会社であれば、安心して任せやすいでしょう。
滞納問題は早めの決断が鍵！まずは地元の不動産会社に相談を
管理費や修繕積立金を滞納していても、マンションは売却できます。ただ、時間が経つほど遅延損害金や法的手続きのリスクが積み重なり、選べる売却方法は少なくなっていきます。だからこそ、支払いが難しいと感じた段階で現状を把握し、売却を含めた解決策を検討することが、負担を最小限に抑える近道です。
現在の正確な滞納額と物件の査定額を把握することから始めよう
最初に取り組むべきことは、管理会社や管理組合に問い合わせて、遅延損害金を含めた正確な滞納額を確認することです。あわせて不動産会社に査定を依頼し、売却代金で滞納分や住宅ローン、売却諸費用を清算できるかどうかを確かめます。この2つの数字がそろえば、仲介・買取・任意売却のうち、どの方法が現実的かが見えてきます。
GreenWay不動産では、金沢市・野々市市周辺を中心に、地域に密着した精度の高い査定を行っています。マンションの仲介や買取はもちろん、相続した不動産や空き家・空き地の売却まで幅広く対応しており、滞納がある物件についても、清算の見通しを含めた売却プランをご提案いたします。「自分のマンションでも売れるのか」「どの売り方が合っているのか」と迷われている段階でも構いません。金沢市でマンション売却をお考えの方は、まずはGreenWay不動産へお気軽にご相談ください。