親族や元配偶者と共有しているマンションを売却したいのに、「全員の意見がまとまらない」「手続きが複雑で先に進めない」と悩んでいる方は少なくありません。結論からお伝えすると、マンション全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。共有名義の不動産は、名義人それぞれが持分に応じた権利を持っているため、1人の判断だけで全体を手放すことは法律上認められていません。

とはいえ、反対する共有者がいるからといって打つ手がなくなるわけではありません。自分の持分だけを売る、共有者同士で持分を買い取る、裁判所の手続きを利用するなど、状況に応じた選択肢があります。

この記事では、金沢・野々市周辺で相続不動産や空き家の売却をサポートしているGreenWay不動産が、全員同意の原則から同意が得られない場合の解決策、金沢市の市場動向を踏まえた売却手順と注意点までを順に解説します。

共有名義のマンション全体を売却するには名義人全員の同意が必要

共有名義のマンションを丸ごと売るには、持分の大小にかかわらず全員の同意が欠かせません。マンション全体の売却は、共有者それぞれが自分の持分を処分することを意味するため、1人の判断では進められないからです。たとえ9割の持分を持っていても、残り1割の共有者が反対すれば売買契約は結べません。まずはこの原則を正しく理解することが、手続きを進める出発点になります。

共有物全体を処分するには共有者全員の同意が必要

マンション全体を売却するには、共有者全員がそれぞれの持分を処分する必要があるため、原則として全員の同意が必要です。共有不動産に関する行為は、おおむね次のように整理されています。

• 保存行為（雨漏りの修繕など）：各共有者が単独で行える
• 管理行為（短期の賃貸借など）：持分価格の過半数で決める
• 変更・処分（大規模な改修や物件全体の売却など）：共有者全員の同意が必要

売却は所有権そのものを手放す行為であり、他の共有者の権利に直接影響します。そのため、1人でも反対者がいる限り、マンション全体を売ることはできません。一方で、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なく売却できる点も覚えておくと選択肢が広がります。

売却代金や仲介手数料などの諸経費は持分割合に応じて按分される

全員の同意を得て売却した場合、売却代金は、原則として登記上の持分割合に応じて各共有者に帰属します。一方、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用などの諸経費については、媒介契約や売買契約の内容、住宅ローンの借入状況によって負担方法が異なるため、共有者間で事前に確認しておくことが大切です。

たとえば兄弟2人が2分の1ずつ共有しているマンションを3,000万円で売却した場合、諸経費を差し引く前の取り分は1人1,500万円です。これはあくまで全員でマンション全体を売った場合の考え方で、持分だけを単独で売る場合は価格の決まり方が異なります。注意したいのは、話し合いで持分と異なる割合で代金を分けると、多く受け取った側に贈与税が課される可能性がある点です。分配方法に迷うときは、事前に税理士へ確認しておくと安心です。

出典：No.3308 共有のマイホームを売ったとき｜国税庁

全員の合意形成が難航しやすい主なケース（相続による兄弟共有・離婚後の元夫婦）

共有名義でつまずきやすいのは、共有者同士の立場や事情が大きく異なるケースです。

相続で兄弟姉妹の共有になった場合、「親が住んでいた家を残したい」「固定資産税や管理費の負担が重いので早く売りたい」と意見が分かれやすくなります。共有者が県外に住んでいて、話し合いの場を持つこと自体が難しいこともあるでしょう。相続した不動産の扱いに悩んでいる方は、不動産を相続した方へのページもあわせてご覧ください。

離婚後の元夫婦の場合は、感情的なわだかまりから連絡を取りにくい、住宅ローンが残っていて精算方法が決まらない、といった問題が重なりがちです。離婚に伴う売却の考え方は、住み替え時・転勤時・離婚時などケース別の売却で紹介しています。

✓ポイント 共有名義のマンションは全員の同意がなければ売却できませんが、自分の持分だけなら単独で手放せます。代金や諸経費は持分に応じて分けるのが原則で、相続や離婚が絡むケースほど早めに話し合いの場を設けることが合意への近道になります。

売却に反対する共有者がいる場合の現実的な解決策

全員の同意が得られないときは、持分の売却や買い取り、裁判所の手続きといった方法で共有状態の解消を目指せます。共有のまま放置すると、管理費や固定資産税の負担をめぐる対立が続くうえ、相続が重なって共有者がさらに増えるおそれもあるためです。それぞれの方法にはスピードや手取り額、人間関係への影響に違いがあるので、特徴を比べたうえで選ぶことが大切です。

自分の「共有持分のみ」を専門の買取業者に売却する

自分の持分は、他の共有者の同意なく第三者に売却できます。共有持分を専門に扱う買取業者であれば、話し合いがまとまらない状態でも共有関係から抜け出せる点がメリットです。

ただし、持分だけを購入しても買主は物件を自由に使えません。そのため、マンション全体の市場価格に持分割合を掛けた金額が、そのまま持分の売却価格になるとは限りません。実際の買取価格は、それより大きく下がるのが一般的です。さらに、買取業者がほかの共有者に持分の買い取りや売却を持ちかけるケースもあり、親族との関係がこじれる可能性も否定できません。手早く現金化できる反面、デメリットも理解したうえで判断する必要があります。

他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう（または相手の持分を買い取る）

「住み続けたい」という共有者がいる場合は、その人に自分の持分を買い取ってもらう方法が現実的です。反対に、自分が住み続けたいなら相手の持分を買い取ることで単独名義にできます。

価格は不動産会社の査定額を参考に、双方が納得できる金額で決めるのが一般的です。買い取る側にまとまった資金が必要になるほか、売る側には譲渡所得税、取得する側には登記費用や不動産取得税が発生します。親族間の取引では相場より極端に安い価格にすると贈与とみなされるおそれがあるため、価格の根拠を残しておくことも重要です。

合意形成が困難な場合は裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起する

協議を重ねても合意できない場合は、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起し、分割方法を判断してもらう方法があります。裁判所が示す分割方法は、主に次の3つです。

• 現物分割：物件そのものを分ける方法（マンションの1室は物理的に分けられないため、ほぼ選ばれません）
• 賠償分割：1人が物件を取得し、ほかの共有者に持分相当の代償金を支払う方法
• 換価分割：競売などで売却し、代金を持分に応じて分ける方法

裁判には弁護士費用がかかり、事案の内容や共有者間の争点によっては、解決まで長期間を要することがあります。競売になった場合は、一般の仲介による売却と比べて希望する条件で売却できない可能性もあるため、あくまで話し合いで解決できない場合の最終手段と考えておくのがよいでしょう。

✓ポイント 反対する共有者がいても、持分売却・共有者間の売買・共有物分割請求という3つの道があります。手取り額と人間関係の両面を考えると、まずは共有者間での買い取りを検討し、それでも難しい場合にほかの方法へ進む順番が現実的です。

金沢市で共有名義マンションをスムーズに売却する5つのステップ

共有名義のマンションを売却する際は、名義の確認から条件のすり合わせ、査定、契約、決済という流れで進めます。単独名義と違い、各段階で全員の意思確認が必要になるため、順序を誤ると手戻りが発生しやすいからです。たとえば持分割合を確認しないまま査定を進めると、後から相続登記が終わっていないことに気づき、売却時期が大きくずれ込むこともあります。5つのステップを一つずつ押さえておくことが、スムーズな売却につながります。

登記事項証明書を取得して最新の名義人と持分割合を確認する

最初に、法務局で登記事項証明書を取得し、現在の名義人と持分割合、抵当権の有無を確認します。証明書はオンラインでも請求でき、金沢市内の物件は金沢地方法務局の管轄です。

相続した物件で亡くなった方の名義のままになっている場合は、売却前に相続登記を済ませる必要があります。2024年4月から相続登記が義務化され、原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。また、2024年4月1日より前に発生した相続で未登記の不動産も対象となり、原則として2027年3月31日までに相続登記が必要です。相続登記について詳しく知りたい方は、GreenWay不動産の相続専門サイトも参考になります。

出典：相続登記の申請義務化について｜法務省

共有者全員で売却条件（希望売却価格や引き渡し時期）をすり合わせる

名義が確認できたら、共有者全員で売却条件を話し合います。事前に決めておきたい項目は次のとおりです。

• 売り出し価格と、値下げに応じる場合の下限価格
• 引き渡しの希望時期
• 室内の残置物の処分方法と費用負担
• 不動産会社とのやり取りを担当する代表者

特に代表者を決めておくと、買主からの値下げ交渉などに素早く対応できます。合意した内容は書面に残しておくと、後の「言った・言わない」を防げます。

金沢市内のマンション取引に強い不動産会社へ査定を依頼する

条件が固まったら、金沢市内のマンション取引に詳しい不動産会社へ査定を依頼します。地域の成約事例やエリアごとの需要を把握している会社ほど、根拠のある価格を提示しやすいためです。

査定結果は共有者全員に共有し、価格の根拠を説明してもらうことが大切です。一部の共有者だけが話を聞いていると、「本当にその価格が妥当なのか」という不信感につながりかねません。金沢市の売却事情については金沢市の不動産売却のページでも紹介しています。

売買契約の締結（全員の署名押印または委任状の用意）

買主が決まったら、売買契約を結びます。共有名義の場合、原則として共有者全員が売主として契約書に署名押印します。遠方に住んでいるなど立ち会いが難しい共有者がいるときは、委任状を用意して代表者が代理で契約する方法もあります。

契約から決済までに、一般的に次の書類が共有者それぞれに必要です。

• 本人確認書類と実印
• 印鑑登録証明書（発行から3か月以内のもの）
• 登記識別情報（または登記済権利証）

委任状を使う場合でも、司法書士による本人確認や意思確認が行われるため、共有者全員が売却の内容を理解していることが前提になります。

決済・物件の引き渡しと持分割合に応じた代金清算

決済日には、買主から残代金を受け取り、住宅ローンが残っていれば一括返済して抵当権を抹消します。同時に司法書士が所有権移転登記を申請し、鍵を渡して引き渡しが完了します。

代金は、諸経費を差し引いたうえで持分割合に応じて各共有者の口座へ振り込む方法がおすすめです。代表者の口座に一括で入金してから分けると、後で金額をめぐるトラブルが起きやすくなるためです。

✓ポイント 共有名義の売却では、名義と持分の確認を最初に行い、売却条件と代表者を書面で決めておくことが手戻りを防ぐ鍵になります。代金を各共有者へ直接振り込む形にしておくと、最後の精算まで透明性を保てます。

金沢市内のマンション売却で押さえておきたい地域特性と市場動向

金沢市のマンションは、立地と管理状況によって売れ方が大きく変わります。北陸新幹線の開業以降、駅周辺や中心市街地のマンションに注目が集まる一方、郊外の築古物件は買主が限られる傾向があるからです。共有者同士で売却価格を話し合う際も、こうした地域特性を踏まえておくと、現実的な条件で合意しやすくなります。

金沢駅周辺や武蔵・香林坊エリアなど需要が高い立地の特徴

金沢駅周辺は、北陸新幹線や在来線、バス路線が集まる交通の要所で、通勤や県外への移動を重視する層から根強い人気があります。武蔵ヶ辻は近江町市場や百貨店が近く、香林坊・片町エリアは商業施設や飲食店が集まる市の中心地です。いずれも交通や商業施設へのアクセスの良さが特徴です。ただし、物件ごとの需要は築年数、駅やバス停からの距離、駐車場の条件などによって異なるため、周辺の直近の成約事例を確認して価格を判断することが重要です。

GreenWay不動産でも、駅西本町や尾張町、此花町、橋場町、中村町など市内各地のマンションについて、市場動向を確認するための査定調査を行っています。調査の報告はオフィシャルブログで公開しています。

また、金沢市は車での移動が多い地域のため、駐車場の有無や台数、屋内駐車場かどうかも評価を左右します。冬場の積雪を考えると、敷地内の除雪体制が整っているマンションは買主に安心感を与えやすいでしょう。

築年数や管理状況（修繕積立金の積立額）が査定額に及ぼす影響

マンションの査定では、築年数に加えて管理状況が重視されます。1981年6月1日以降に建築確認を受けた新耐震基準の物件かどうかも、確認されるポイントの一つです。旧耐震基準のマンションでは、住宅ローンの商品によって耐震性に関する追加条件が設けられている場合があり、買主の資金調達に影響することがあります。

管理面では、修繕積立金が長期修繕計画に沿って十分に積み立てられているか、大規模修繕が計画どおり実施されているかが確認されます。積立金が不足していると、将来の値上げや一時金の負担を懸念されて価格交渉の材料になりがちです。なお、管理費や修繕積立金に滞納がある場合、区分所有法上、管理組合が購入した買主に対しても滞納分を請求できる場合があります。そのため、売却時には滞納額を確認し、原則として決済までに精算方法を決めておくことが重要です。滞納がある場合の対応は管理費を滞納していても売れる？金沢市マンション売却で必要な対応とはでも解説しています。

郊外・築古物件は早期売却に向けた価格設定や買取の検討がカギ

中心部から離れた郊外や築年数が古い物件は、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。共有名義の場合、売却が長引くほど共有者間の意見が再び割れやすくなるため、相場に沿った価格設定で早めに成約を目指す姿勢が重要です。

一定期間売れなかった場合に備えて、不動産会社による買取をあらかじめ選択肢に入れておく方法もあります。仲介より価格は下がる傾向にあるものの、短期間で確実に現金化できるため、共有関係を早く解消したい方には有力な手段です。それぞれの特徴は仲介売却と不動産買取のページで確認できます。

✓ポイント 金沢市では駅や中心市街地への近さに加え、駐車場や除雪体制といった雪国ならではの条件も評価に影響します。管理状況を事前に確認し、郊外や築古の物件は買取も含めて売り方を検討しておくと、共有者間の合意を得やすくなります。

トラブルを未然に防ぐために知っておくべき注意点と税金

共有名義のマンションを売却する際は、住宅ローン、共有者の状況、税金の3点を事前に確認しておく必要があります。これらは共有者全員に関わる問題であり、1人の確認漏れが売却全体の遅れにつながるためです。特に税金は売却の翌年に各自で申告する必要があり、知らずに放置すると追徴課税を受けるおそれもあります。

住宅ローン残債がある場合のアンダーローン・オーバーローン対応

住宅ローンが残っているマンションを売るには、決済時にローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。売却価格とローン残高の関係によって、対応は次のように分かれます。

• アンダーローン（売却価格がローン残高を上回る）：売却代金で完済でき、残りを持分に応じて分配する
• オーバーローン（売却価格がローン残高を下回る）：不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却を検討する

夫婦でペアローンや連帯債務を組んでいる場合は、すべての借入を完済する必要がある点に注意が必要です。ローンが残る物件の売却については、ケース別の売却のページでも解説しています。

共有者のなかに連絡がつかない人や認知症の人がいる場合の法的手続き

共有者の一部と連絡がつかない場合でも、法的な手続きで売却への道を開ける可能性があります。2023年4月に施行された改正民法では、所在等が不明な共有者がいる場合、裁判所の決定を経て、その共有者の持分を他の共有者が取得したり、不動産全体を第三者へ譲渡したりするための制度が設けられました。ただし、相続による遺産共有の場合は、原則として相続開始から10年を経過していることなどの条件があります。

共有者が認知症で判断能力を欠いている場合は、本人が契約しても無効になるおそれがあります。この場合は家庭裁判所で成年後見人を選任してもらい、後見人が本人に代わって手続きを進めます。本人が住んでいたマンションを売る場合は、家庭裁判所の許可も必要です。いずれの手続きも数か月単位の時間がかかるため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

売却益が出た場合の譲渡所得税と各共有者による確定申告の義務

マンションの売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、共有者がそれぞれの持分に応じて計算し、売却した年の翌年に各自で確定申告を行う義務があります。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で変わります。

自分が住んでいたマンションであれば、要件を満たす共有者ごとに最高3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。相続した物件は亡くなった方の取得時期や取得費を引き継ぐため、購入時の売買契約書を探しておくことも大切です。

なお、ここでいう3,000万円特別控除は、自分が住んでいたマイホームを売った場合の特例です。相続した空き家を売った場合の別の3,000万円特別控除は、区分所有建物登記がされたマンションは対象外とされています。具体的な税額は個別の事情で変わるので、税理士や税務署で確認してください。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

親族間トラブルを回避するために専門家（司法書士・弁護士）を交える重要性

共有名義の売却では、早い段階から専門家を交えることで親族間の対立を防ぎやすくなります。第三者が法律や手続きの根拠を説明すると、感情論になりがちな話し合いが冷静に進むためです。

• 司法書士：相続登記、所有権移転登記、売買時の本人確認
• 弁護士：共有者間の交渉代理、共有物分割請求の手続き
• 税理士：譲渡所得税の計算、贈与税のリスク確認

GreenWay不動産は司法書士や土地家屋調査士などの専門家と提携しており、必要に応じてご紹介しています。提携体制の詳細は当社の強みをご覧ください。

✓ポイント ローン残債の確認、連絡のつかない共有者や認知症の共有者への法的対応、各自の確定申告は、共有名義ならではの重要な注意点です。不動産会社だけでなく司法書士・弁護士・税理士を早めに交えると、手続きの抜け漏れと親族間のトラブルをまとめて防げます。

まとめ

共有名義のマンション全体を売却するには、持分の大小にかかわらず共有者全員の同意が必要です。全員の意見がそろわない場合でも、自分の持分のみの売却、共有者間での持分の売買、共有物分割請求といった方法で共有状態を解消できます。

スムーズに売却するためには、登記事項証明書で名義と持分を確認し、売却条件と代表者を決めたうえで、地域の市場に詳しい不動産会社へ査定を依頼する流れが基本です。住宅ローンや税金、共有者の状況など注意点も多いため、早めに専門家の力を借りることが成功への近道になります。

金沢市で共有名義のマンション売却にお悩みの方は、GreenWay不動産へご相談ください。金沢・野々市周辺の市場を把握した代表が査定から販売活動までを一貫して担当し、提携する専門家とともに共有者全員が納得できる売却をサポートいたします。ご相談はお問い合わせ・無料査定から受け付けています。