【金沢市版】不動産における生前対策を行った事例

金沢市における、「不動産における生前対策を行う」までを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

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【金沢市版】不動産における生前対策を行った事例

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1. 金沢市にお住まいのD様が、「自宅の査定をきっかけに「争族対策」をした事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	金沢市四十万町	種別	一戸建て
建物面積	88.57m²	土地面積	150.24m²
築年数	40年	査定価格	1,780万円
間取り	4LDK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は金沢市にお住まいの70代のD様です。
奥様を数年前に亡くされ、広い一戸建てにお一人でお住まいでした。
お子様は独立した二人の息子様がいらっしゃいますが、ご長男は東京、ご次男は大阪と、お二人とも県外で家庭を持っています。

D様はご自身の年齢を考えた際、「もし自分が亡くなったら、この家はどうなるのだろう。」という不安を抱きました。
「家をどちらが継ぐか、あるいは処分するかで兄弟仲が悪くなったらどうしよう。」と心配になりました。

そこで、まずは自宅にどれくらいの価値があるのかを知るために、査定だけでもしてもらおうと、地元の不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
自身の死後、唯一の大きな資産である「自宅」を巡って息子たちが揉めるのを防ぎたい。

不動産会社の探し方・選び方

D様は金沢市内の不動産会社をいくつか問い合わせ、その中で、

相続に関する知識が豊富だった
無理な売却を進めてこなかった

上記2点で相談しやすいと感じたGreenWay不動産に依頼することにしました。

D様の「トラブル・課題」の解決方法

D様の不安の種は「自宅の相続をめぐって兄弟間で揉めてしまうのではないか」ということでした。
親が良かれと思って家を残しても、子どもにとっては負担になる場合もあれば、逆に売り払うと「残してほしかった」と言われる場合もあります。

そこで、弊社はD様に対し、査定価格を算出した上で、「家族会議」を開くことをご提案しました。

1.家族会議の重要性

相続トラブルの多くは、被相続人（親）が亡くなった後、準備不足のまま話し合いが始まることで発生します。
元気なうちに「家族会議」を開くことには、以下のメリットがあります。

〈家族会議のメリット〉

相続人の「本音」を生前に知ることができる
家族会議の最大の価値は、相続が起きてからでは聞けない本音が出てくることです。
「実家に住みたい人がいるか」「売却に抵抗があるか」「現金が必要な人がいるか」など表に出にくい気持ちを、トラブルになる前に知れるのは大きなメリットとなります。
「思い込み」による相続トラブルを防げる
相続トラブルの多くは、意図ではなく誤解から始まります。
よくある失敗は、親は「長男が住むだろう」、子は「誰も住まないと思っていた」という認識のズレです。
家族会議を行うことで、勝手な想定や暗黙の了解、言わなくても分かるはずをリセットできます。
「売る・残す・貸す」の選択肢を冷静に比較できる
相続が発生してからだと、感情が先立ったり、相続手続きの時間に追われたりなどで判断が極端になりやすいです。
ただし、被相続人の生前に家族会議を行うことで、「売却した場合」「賃貸にした場合」「保有した場合」を落ち着いて整理できます。

2.「結果」

D様は弊社の提案に納得され、後日、息子様たちと家族会議を行いました。
そこで、将来の方針（売却して分配）が明確になり、D様の「揉めるかもしれない」という不安は解消されました。

「査定をお願いしたのがきっかけで、息子たちと腹を割って話す機会ができました。GreenWay不動産さんに背中を押してもらって、本当に良かったです。」と、D様には大変ご満足いただけました。

2. 金沢市にお住まいのS様が、「口約束の危険性に気づき、遺言書で相続トラブルを防いだ事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	金沢市泉野町	種別	一戸建て
建物面積	92.16m²	土地面積	165.66m²
築年数	38年	査定価格	2,050万円
間取り	4LDK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は金沢市にお住まいの70代のS様です。
奥様を数年前に亡くされ、現在は広いご自宅でお一人暮らしをされています。

S様には独立した3人の息子様がいらっしゃいます。
S様は「長男は同居こそしていないが、近くに住んで面倒を見てくれているから、家は長男に継がせたい」「次男と三男には、預貯金を分ければいいだろう」と漠然と考えていました。

息子様たちにもお正月の集まりなどで「家は長男に頼むぞ」と口頭で伝えており、皆も「分かった」と言っていたため、それで安心していました。

S様は、念のため自宅にどれくらいの価値があるのかを知っておこうと、査定のために不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
不動産（自宅）を長男に継がせたい。

不動産会社の探し方・選び方

S様は金沢市内にある不動産会社に電話で問い合わせ、その中で、

無料査定が可能だった
不動産の相続に関する基礎知識を教えてくれた

上記2点が決め手となったGreenWay不動産に相談することに決めました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様は「息子たちには口頭で伝えているから大丈夫」と思い込んでいました。
しかし、相続トラブルの現場を数多く見てきた弊社からすると、これこそが相続トラブルに発展しやすい状態だと言えます。

そこで、弊社はS様のご自宅の査定額を算出した上で、「口約束の危険性」について詳しくご説明しました。

１.口約束の危険性

不動産相続において、「口頭での願い」には、残念ながら法的な効力がほとんどありません。

〈口約束の危険性〉

人の心は変わる
今は「兄貴が家をもらえばいい」と言っている次男・三男様も、いざ相続が発生した際、ご自身の経済状況が悪化していたり、配偶者（お嫁さん）から「法定相続分（3分の1）の権利は主張すべきだ」と言われたりすると、意見が変わることは珍しくありません。
「言った言わない」の泥沼
S様が亡くなられた後では、「親父はこう言っていた」「いや、俺は聞いていない」という水掛け論になっても、真実を確かめる術がありません。
代償金の不足の可能性がある
もし長男様が家を相続し、次男・三男様が遺留分や法定相続分を主張した場合、長男様は弟たちに数百万円ずつの現金を支払う（代償分割）必要があります。
S様の預貯金が少なければ、長男様は結局家を売らなければならなくなります。

2．「結果」

弊社は「S様の想いを確実に実現するには法的な効力を持つ『遺言書』が不可欠です」とアドバイスしました。
そして、提携する行政書士や司法書士をご紹介し、査定価格に基づいたバランスの良い「公正証書遺言」の作成をサポートしました。

ご自宅の正確な価値が分かったことで、他の預貯金とのバランスを考えた遺言書を作成することができました。

S様は、「口約束だけでは、かえって息子たちを苦しめることになると気付かされました。遺言書という形に残したことで、本当に肩の荷が下りました」とおっしゃっていました。

3. 金沢市にお住まいのH様が、「相続を見据えて自宅を現金化し、将来への不安を解消できた事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	金沢市額新町	種別	一戸建て
建物面積	85.75m²	土地面積	147.45m²
築年数	44年	成約価格	1,600万円
間取り	4DK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は金沢市にお住まいの70代のH様です。
数年前にご主人を亡くされ、一軒家にお一人で暮らしていました。
H様には県外に嫁いだ2人の娘様がいらっしゃいます。

H様は、最近足腰が弱くなってきたことをきっかけに、今後の生活と相続について考え始めました。
「この家を娘たちに残しても、二人とも持ち家があるから住まないだろう」
「不動産のままだと、どちらが相続するかで揉めるかもしれない」という不安がありました。

娘たちにトラブルの種を残したくないと考え、元気なうちに自宅を処分し、高齢者向けマンションへ住み替えることを検討し始め、不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

課題
自分が亡くなった後、空き家となった実家の処分で娘たちに苦労をかけたくない。

不動産会社の探し方・選び方

H様は金沢市内の不動産会社をいくつか問い合わせ、その中で、

担当者の対応が親切だった
相続の知識がなくてもわかりやすく説明してくれた

上記2点を魅力に感じたGreenWay不動産に相談することにしました。

H様の「トラブル・課題」の解決方法

H様は「娘たちに迷惑をかけたくない」という一心でしたが、同時に「住み慣れた家を手放す寂しさ」もあり、決断には迷いがありました。
しかし、相続のプロとしての視点から見ると、不動産のまま残すリスクは明白でした。

1.不動産を売却するメリット

①遺産分割が容易になる（争族防止）
不動産は物理的に分けることが難しく、相続トラブルの最大の原因となります。
生前に売却して「現金」に変えておけば、1円単位で公平に分けることができ、姉妹間で揉める要素を根本からなくすことができます。

②税制上の優遇措置（3,000万円特別控除）
ご自身が居住している間に売却すれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用できる可能性があります。
これにより、売却益が出た場合の譲渡所得税を大幅に抑えることが可能です。
（※相続後に娘様たちが売る場合も空き家特例などの制度はありますが、適用条件が厳しくなります）

③自身の意思で条件を決められる
相続が発生した後だと、娘様たちは「早く処分したい」と焦って安値で売却してしまう可能性があります。
H様が元気なうちであれば、納得のいく価格や引渡し条件で、じっくりと売却活動を行えます。

2.「結果」

弊社はH様のペースに合わせ、住み替え先のマンション探しと並行して販売活動を行いました。

H様が居住中の状態で購入希望者を募り、無事に相場通りの価格で成約。
引越しの手配や不用品の処分までトータルでサポートしました。
その後、ご自宅はスムーズに引き渡され、H様は手元の資金を確保した上で、管理の行き届いたマンションでの新生活をスタートされました。

現金化したことで、「これでいつ何があっても、娘たちに迷惑をかけないですむ」という安心感が生まれました。
「家だけでなく心の整理もつきました。娘たちも『お母さんが元気なうちに決めてくれて助かった』と言ってくれています」と、H様は穏やかな笑顔でおっしゃってくださいました。

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